ALQUILER CON OPCIÓN COMPRA
Se trata de un contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino al que se le añaden unas cláusulas a través de la cuales se le concede al arrendatario (inquilino) la facultad de decidir si quiere realizar la compraventa de la vivienda alquilada antes de una fecha límite. Hay dos partes del contrato:
1) El concedente (el que concede la facultad -vendedor-). Sería el propietario arrendador (inquilino).
2) El opante (quien decide celebrar o no la compraventa -comprador-). Sería el arrendatario (propietario.
La sentencia del Tribunal Supremo de 23.04.2010, lo define como un precontrato:
” El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa”.
El efecto que produce es que si el opante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.
Por tanto la opción de compra se entiende como una primera fase del “iter contractus” en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado.
Si el arrendatario no ejercita la opción en el plazo de concedido en el contrato, siempre y cuando se haya hecho constar así expresamente, perderá la prima, es decir, las cantidades que haya ido entregando a cuenta de la futura compraventa.
La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente de compra y por un precio concreto.